こちらでは、ご所有されている不動産を販売する際の流れをご説明させていただきます。

不動産売却のフローチャート

不動産の売却は一般的に以下のように進みます。

①不動産売却のご相談

①-1不動産売却のご相談

不動産の売却をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。お悩みやご不安、些細なことでもお差し支えありません！じっくりと親身にご対応いたします。

①-2不動産売却に必要な費用

不動産の売却には以下の費用がかかります。

項目	内容
仲介手数料	(売買価格×3%+6万円)＋消費税 ※売買価格が400万円を超える場合
印紙代	売買価格により金額が異なります
登記関係	抵当権抹消登記、住所変更登記、司法書士報酬等
税金	所得税、住民税、登録免許税、消費税等
その他	証明書取得費用、ローン返済費用、引っ越し費用、不用品処分費、 土地の測量費、建物の解体費等

※状況に応じて費用は異なります

②不動産の調査

売却をする不動産について、現地の状況、周辺環境、権利関係、法令の制限、インフラ設備といった調査を行います。

調査	内容
現地調査	現地の状況、境界の状態、接道状況、インフラ設備、周辺環境、交通等
法務局調査	登記事項、各図面(公図、測量図、建物図面など)等の確認
役所調査	都市計画、道路、建築基準法等
インフラ調査	水道、ガス、電気等
区分建物の調査 (分譲マンションの場合)	管理規約・使用細則、管理費・修繕積立金の支払額や支払状況、修繕計画等

③価格の査定

調査内容や市場の動向を踏まえ、査定報告書をご提出し、お客様とご相談をしながら販売価格を決定します。

なお、査定の方法には、現地をご訪問し屋内や周囲の環境を確認しながら行う「訪問査定」と、現地をご訪問せずに簡易的に査定する「机上査定」があります。

机上査定は訪問査定と比べ精度が劣りますが、大体の目安をすぐに知ることができます。とりあえず大まかな査定金額を知りたいという方はお気兼ねなくご利用ください。

④仲介のご依頼(媒介契約)

正式に不動産売却の仲介をご依頼いただく場合、媒介契約を締結いただきます。そして媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」3つの形態があります。

	専属 専任	専任	一般
他社への仲介依頼	×	×	〇
自ら発見した相手との取引	×	〇	〇
業務報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
レインズへの登録	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
契約期間	3ヶ月まで	3ヶ月まで	3ヶ月まで

なお、弊社では一般媒介でも業務報告を行っております

⑤販売活動

⑤-1内覧の準備

購入希望者の内覧に備え、清掃や整理整頓といった準備をしておきましょう。清潔感や広さを見せることで好印象を与えることができます。

⑤-2販売活動

レインズ、弊社ホームページ、ポータルサイトへの掲載や、弊社に不動産購入のお問い合わせをいただいた方へのご紹介等を行います。また、内覧を希望される方の現地へのご案内も行います。

⑤-3販売活動の報告

販売活動の内容や問い合わせの状況をご報告させていただきます。ご報告の頻度や方法は④仲介のご依頼(媒介契約)の内容に沿って行います。

⑥購入申込・条件の交渉

購入希望者から買付証明書(購入申込書)を受領しましたら、書面に記載の希望条件をご確認いただき、購入希望者との交渉を行うか決定します。

交渉条件の例
売買価格
手付金額
融資の有無
契約希望日
決済・引渡希望日
その他(建物の修繕、土地の測量、契約不適合責任等)

条件が合意に至った場合、売買契約の準備に進みます。

⑦契約の準備

以下は契約時に必要なものです。前もってご準備をお願いします。

契約時に必要なもの
実印
印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
本人確認書類(運転免許証やパスポート等)
登記済権利証または登記識別情報通知
固定資産税納付書
印紙代
仲介手数料の半金
代理人が契約に立ち会う場合は以下を追加 ・委任状(売主様の署名及び実印での押印) ・売主様の印鑑証明(発行後3ヶ月以内) ・代理人の印鑑 ・代理人の本人確認書類(運転免許証やパスポート等)

※ 状況に応じて追加で必要なものもございます

⑧売買契約の締結

⑧-1重要事項説明

契約を締結するまでの間に、宅地建物取引士が物件に関する重要事項の説明を行います。重要事項の内容としては、権利関係、法令上の制限、道路、インフラ関係、取引条件に関する事項、その他の事項などがあります。

⑧-2売買契約の締結

売買契約書の読み合わせを行います。また、「物件状況等報告書」・「設備表」という書類を買主様に交付し、物件や設備の状況をご説明します。十分にご理解、ご納得いただきましたら、全ての契約書類に署名、捺印をいただきます。

そして、買主様から手付金を受領し契約の締結となります。

⑨決済・引渡しの準備

以下、引渡しまでに準備することです。

決済・引渡しの準備
抵当権の抹消	売却する物件に抵当権が設定されている場合、金融機関へローンを完済し抵当権を抹消しなくてはいけません。 末梢の手続きに必要な時間はおよそ2週間程ですが、金融機関によって手続きは異なるため、売買契約後終了すぐに金融機関に連絡をしましょう。
登記	抵当権抹消登記や、登記簿上の氏名や住所の変更がされていない場合には変更登記等が必要となります。これらの登記は司法書士が担当しますので、司法書士と必要な手続きや書類を打ち合わせることになります。
引っ越し	引っ越し業者の手配や荷造りをしましょう。 また、以下の準備も併せて行いましょう。 ・電気、ガス、水道の手続き ・電話、インターネット等の手続き ・郵便局への転送依頼 ・転校の手配 ・役所への転出届 ・国民年金・国民健康保険の届出 ・身分証明書の住所変更 ・自動車の移転 ・その他金融機関や保険会社への住所変更等
土地の測量	測量を行う場合は、土地家屋調査士に依頼し測量や境界の確定を行います。隣地の方との立会が必要になりますので、早めに準備をしましょう。
買主様へ引継ぐもの	物件の鍵や設備の説明書、建築関係書類、測量関係の書類、管理規約やパンフレット(マンションの場合)等の書類を準備しておきましょう。
現地の最終確認	契約書や物件状況等報告書、設備表を確認しながら、契約内容と物件の状態に相違がないか確認をしましょう

※状況に応じてその他にも必要な準備があります

⑩決済・引渡し

⑩-1決済時の持ち物

決済時の持ち物
実印
本人確認書類(運転免許証やパスポート等)
登記識別情報または権利証
印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
固定資産証明書
戸籍謄本
住民票
物件の鍵(ポストの番号等がある場合は併せて準備)
買主様に引き継ぐもの(設備の説明書、建築関係書類、測量関係の書類、管理規約やパンフレット(マンションの場合)等)
振込先口座がわかるもの(通帳等)
登記費用
仲介手数料の残金

※状況に応じてその他必要なものもございます。詳しくは決済前に弊社からご案内いたします。

⑩-2決済・引渡しの流れ

登記申請の手続き

司法書士が登記申請書類を確認し、問題がなければ手続きに必要な書類に署名捺印いただきます。

残代金の授受

買主様から残代金を受領し、領収証を買主様に交付します。

固定資産税や管理費等の精算

固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、賃料等(収益物件の場合)などの諸費用を日割り精算します。

書類等の引渡し

物件の鍵や設備の説明書、建築関係書類、測量関係の書類、管理規約やパンフレット(マンションの場合)等の書類やその他引き継ぐものを買主様に引き渡します。

引渡確認書の取り交わし

引渡しが完了したことの確認として、引渡確認書に署名捺印をいただきます。

諸費用のお支払い

不動産会社への仲介手数料の残金や司法書士の費用等をお支払いいただきます。

※手続きの流れは取引内容や状況により異なることがあります

⑪確定申告

不動産売却に伴い譲渡益がある場合や特例を受けるためには確定申告が必要です。適用される特例等や申告に関する詳細は税理士や税務署に相談し、忘れずに確定申告を行いましょう。