不動産取引においては、土地建物の売買契約を締結する前に仲介する不動産業者と媒介契約か代理契約を結ぶことが一般的です。今回はその媒介契約と代理契約の違い、媒介契約の種類について解説していきたいと思います。

媒介契約と代理契約の違い

媒介契約は、売主が不動産業者に、買い手を探して契約締結に至るよう努めさせる「媒介」という方法で不動産業者と契約を結び、買い手との間を取り持ってもらうことをいいます。一方代理契約は「買主との契約締結の権利」を売主から不動産会社に付与することで、不動産会社が契約締結まで行います。

どちらも売主のために買い手の発掘に尽力し、契約締結まで立ち会うことには変わりはありませんが、媒介契約では、この「売主との契約締結の権利」がないことから業者自ら契約を結ぶことができない点が大きな違いです。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類の契約体系があります。なお、これは代理契約にもそのまま当てはまる体系です。

一般媒介

一般媒介は、複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるだけでなく、自己発見取引(買い手を自ら見つけて直接相手方と取引すること)も可能です。

ただし、他の業者と媒介契約をしたときはその業者を明示する義務がある契約(明示型)と明示する必要がない契約(非明示型)があります。

明示型の場合、買い手が見つかり売買契約締結に至るときは、売買契約を締結する旨と他の不動産業者に媒介してもらう旨を遅滞なく通知しなければなりません。万が一これを怠った場合には、媒介契約締結後に不動産会社が依頼者のために一般媒介契約の事務処理に要する費用を支出したとき、その費用を請求される可能性があります。

また、明示型の場合、明示していなかった他の不動産会社に売買契約締結の媒介をしてもらうことになった場合、他の不動産業者に約定報酬以下で一般媒介契約締結のために要した費用を請求される可能性があります

専任媒介

専任媒介は、1社の不動産会社としか媒介契約を締結できないタイプです。そのため、一般媒介のように複数の不動産会社に媒介契約を締結することはできません。しかし、自己発見取引(買い手を自ら見つけて直接相手方と取引すること)は可能です。

また、媒介契約の契約期間は3か月を超えることができないため、契約の更新をする場合は依頼主から更新の申込みをする必要があります。

専属専任媒介

専属専任媒介は、1社の不動産会社としか媒介契約を締結できないだけでなく、自己発見取引(買い手を自ら見つけて直接相手方と取引すること)もすることができません。

また、専任媒介同様、媒介契約の契約期間は3か月を超えることができないため、契約の更新をする場合は依頼主から更新の申込みをする必要があります。

専任媒介・専属専任媒介は一般媒介よりも不利なのか？

売却を依頼する側にとっては、専任媒介と専属専任媒介は他の業者に依頼することができず売却が成立するのか不安になるのではないでしょうか。そこで、依頼者保護という意味で、依頼された不動産会社は主に3つの規制がかかるようになっています。

・有効期間や更新：有効期間は3か月に満たないよう規制されており、自動更新は認められず更新する場合は依頼者から更新の申込みをしなければなりません。

・報告義務：専任媒介の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、業務処理状況の報告をすることが義務付けられています。

・積極的な相手方の詮索義務：依頼された不動産会社は、指定流通機構という機関に一定の期間内に物件情報を登録し、依頼者にその登録証明書を引渡さなければなりません。

専任媒介・専属専任媒介には、これらの一般媒介にはない特別な規制がかけられています。特に専属専任媒介については専任媒介より一層強い規制がかけられています。加えて、自社にしか依頼されていないという面から、不動産会社は上記の義務以上に力を入れて相手方を詮索するため広告をかける等の宣伝を積極的におこなってもらうことができます。

その点一般媒介では複数社に依頼をかけていることからそれぞれの不動産会社があまり広告に力を入れてもらえない可能性があります。

このような点を踏まえると、一般媒介と比べ専任媒介・専属専任媒介は依頼できる不動産会社が1社に限られるものの、様々な規制に守られ、また積極的な相手方の詮索を行ってもらえる可能性が高くなるということから、一般媒介より不利になるとはいいがたいでしょう。

終わりに

以上のように、３つの媒介契約にはそれぞれのメリット・デメリットがあるため、どの契約を結ぶのがより利益性が高いかよく考えて不動産会社に依頼するようにしましょう。