融資特約の解除とは？

融資特約とは別名ローン特約とも呼ばれますが、買主がローンの審査に通らなかった場合に契約を解除できる特約のことをいいます。この特約による解除の際は損害賠償請求等が発生しないため、契約を白紙にするのと同様の効果があります。特約ですので条項をつけるかつけないかは当事者の自由ですが、実際にはほとんどの場合融資特約がつけられています。

融資特約がない場合どうなる？

融資特約の無い売買契約を結んだものの買主がローンの審査に落ちてしまった場合、手付金があれば手付金の放棄をすることで契約が解除できますが、手付金もない場合、違約金を支払わなければなりません。また、解除権を行使しない場合、売買代金の全額を支払う義務が残ったままとなります。そのようなことのないよう、買主を守るために融資特約というものが存在しているのです。

融資特約による契約の解除を防ぐには？

まず、前提としてローンの審査には二段階の過程があります。事前審査(契約締結前)と本審査(契約締結後)です。本審査は契約した土地建物の売買契約書を提出する必要があるため、事前審査は契約締結前に済ませておく必要があります。

ここで問題となるのが、事前審査は通ったものの本審査に落ちてしまった場合です。この場合、他の金融機関にローンの申請をし、あらかじめ決めておいた期日までに審査に通ることが必要です。もしも期日までに間に合わないと判断される場合は、直ちに売主と相談し融資特約の期日延長の覚書を交わすことで期日の延長を図ることが重要です。

融資特約の「解除条件型」と「解除権留保型」とは？

融資特約には、売買契約書に記載の金融機関から融資を受けられない場合は自動的に契約が解除となる「解除条件型」、買主が解除の申し出をすることにより契約が解除となる「解除権留保型」があります。

したがって、解除条件型の融資特約の場合には、本審査が通らず他の金融機関にローンの申請を行っていたとしても自動的に解除されてしまう点に注意が必要です。また、他の金融機関で融資を受けることになった際には、新たに売買契約を締結することになります。しかし、決められた期日で自動的に契約が解除となるため、手付金を支払っていた場合には必ず戻ってくる点が利点です。

一方、解除権留保型の融資特約の場合には、仮に本審査が通らなかった場合でも他の金融機関から審査が下りればそちらで融資を受けることができます。そのため、売買契約を締結しなおす必要はありません。しかし、決められた期日までに「融資が受けられないため契約を解除したい」という旨の意思表示を売主にしなかった場合、手付金があれば手付金は放棄することに、また違約金が発生します。

契約を結ぶ際は、解除条件型と解除権留保型のどちらの型を使うか融資との関係でよく考えてから決めることが重要です。

【注意】融資特約による解除が認められない場合

買主が、売買契約締結後にやはり契約を白紙に戻したいと考えわざと住宅ローンの審査に通らないようにしたり、買主都合で売買契約書で交わした売買代金を上回る金額でローンを組んだ場合、融資特約による解除が認められない可能性があります。上記のような不当な行為はやめましょう。